勾地與賣地


2391 期(2010 年 6 月 20 日)
◎ 時事透析 ◎ 劉國偉

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   自政府實施「勾地表」制度近八年後,首次主動推出地皮拍賣,而位於何文田前山谷道村二期,曾被政府拒勾達二十一次的地皮,由於屬市區稀有豪宅地王,引發地產界,以致眾多社會人士的關注。

  經過多間大型發展商激烈競投,最終由新鴻基地產以109億元奪標,九龍區「新地王」隨即誕生,此成交價比開價高出逾60%,每平方呎樓面價格12,539元,超出市場預期上限,更較同區豪宅平均呎價高出14%。

  不論地產發展商或地產代理均認為是次賣地價格合理,並具有九龍區豪宅市場的指標作用,更有測量師估計,該地皮的物業價格,將需要達至每平方呎一萬七千多元,發展商才可以獲取合理利潤。事實上,自地王誕生後,已立即對區內二手樓價產生正面刺激作用。

  拍賣官對是次賣地成績感到滿意,並認為此地價反映市場價格。他指出每幅地皮因位置不同,競投反應及成交價格自然有所區別,故此不宜根據此次賣地成績,來推論政府主動賣地較勾地拍賣為佳。

  一直以來,政府都不敢於改變已實施近八年的勾地制度,大抵仍然處於當年樓價大跌的心理陰影中。自上一波金融風暴,本港樓價大跌後,再加上沙士的衝擊,物業市場嚴重疲弱,政府眼見地產發展商存貨偏高,亦擔心定期賣地活動的反應愈來愈差,導致地價持續偏軟,進一步影響市民對物業市場的信心,再進一步拖低樓價,故推出勾地拍賣制度,以確保有地產商承接政府心中的底價,方推出市場拍賣。

  政府以此種讓地產商參與投地的方式,無疑達到了穩定地價的效果,但由於向政府勾地的地產商,需要承諾以不低於勾地價投地,並要繳納誠意金,而沒有主動提出勾地的地產商,同樣可以參與競投,就形成了地產商不主動勾地的結果。由此,政府賣地數量相對偏低,長期而言降低了樓宇供應量,當經濟反彈,而建屋量需要三年左右的調整期,在供應偏低的情況下,刺激過去兩年多本港樓價急升。

  政府表示有決心控制樓價,是次亦在民間要求政府增加土地供應的強大聲音下,恢復主動賣地的措施,雖然地皮成交價創九龍新高,但長遠而言,政府主動及穩定地增加土地供應的政策,相信仍是社會大眾所認同的方向。

  土地在本港屬稀有資源,亦與經濟民生有著千絲萬縷的關係,甚望政府小心行事之餘,也靈活應對處境。推行錯綜複雜的公共政策從來不易,就想起了保羅對提摩太的勸勉:要為萬人懇求、禱告、代求、祝謝;為君王和一切在位的,也該如此。(提前二1-2)

  


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