勾地与卖地

2391 期(2010 年 6 月 20 日) ◎ 时事透析 ◎ 刘国伟

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   自政府实施「勾地表」制度近八年后,首次主动推出地皮拍卖,而位于何文田前山谷道村二期,曾被政府拒勾达二十一次的地皮,由于属市区稀有豪宅地王,引发地产界,以致众多社会人士的关注。

  经过多间大型发展商激烈竞投,最终由新鸿基地产以109亿元夺标,九龙区「新地王」随即诞生,此成交价比开价高出逾60%,每平方呎楼面价格12,539元,超出市场预期上限,更较同区豪宅平均呎价高出14%。

  不论地产发展商或地产代理均认为是次卖地价格合理,并具有九龙区豪宅市场的指标作用,更有测量师估计,该地皮的物业价格,将需要达至每平方呎一万七千多元,发展商才可以获取合理利润。事实上,自地王诞生后,已立即对区内二手楼价产生正面刺激作用。

  拍卖官对是次卖地成绩感到满意,并认为此地价反映市场价格。他指出每幅地皮因位置不同,竞投反应及成交价格自然有所区别,故此不宜根据此次卖地成绩,来推论政府主动卖地较勾地拍卖为佳。

  一直以来,政府都不敢于改变已实施近八年的勾地制度,大抵仍然处于当年楼价大跌的心理阴影中。自上一波金融风暴,本港楼价大跌后,再加上沙士的冲击,物业市场严重疲弱,政府眼见地产发展商存货偏高,亦担心定期卖地活动的反应愈来愈差,导致地价持续偏软,进一步影响市民对物业市场的信心,再进一步拖低楼价,故推出勾地拍卖制度,以确保有地产商承接政府心中的底价,方推出市场拍卖。

  政府以此种让地产商参与投地的方式,无疑达到了稳定地价的效果,但由于向政府勾地的地产商,需要承诺以不低于勾地价投地,并要缴纳诚意金,而没有主动提出勾地的地产商,同样可以参与竞投,就形成了地产商不主动勾地的结果。由此,政府卖地数量相对偏低,长期而言降低了楼宇供应量,当经济反弹,而建屋量需要三年左右的调整期,在供应偏低的情况下,刺激过去两年多本港楼价急升。

  政府表示有决心控制楼价,是次亦在民间要求政府增加土地供应的强大声音下,恢复主动卖地的措施,虽然地皮成交价创九龙新高,但长远而言,政府主动及稳定地增加土地供应的政策,相信仍是社会大众所认同的方向。

  土地在本港属稀有资源,亦与经济民生有着千丝万缕的关系,甚望政府小心行事之余,也灵活应对处境。推行错综复杂的公共政策从来不易,就想起了保罗对提摩太的劝勉:要为万人恳求、祷告、代求、祝谢;为君王和一切在位的,也该如此。(提前二1-2)

  

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